農貿市場銷售: 如何做到100%市場攤位出售率

直入主題:銷售類型的農貿市場物業,注重的結果必然是銷售總額,換言之即怎么把項目變現。

實現銷售總額最大化的兩個決定性要素:

1.       預估銷售額

2.       攤位出售率

顯而易見,實際最終銷售總=預估銷售x攤位出售率。

預估銷售額,最理想狀態下,即所有攤位的總價值之和,在完成調研、定位、規劃、設計之后,預估銷售額就已經確定。之后進入第二步:銷售環節,所有的工作圍繞一個核心:攤位出售率,它直接關系到最終能夠獲取多少銷售資金,提高攤位出售率是所有專業銷售團隊的必修之課。

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商業銷售,其核心在于抓住消費者心理,找準消費定位,挖掘受眾客群,在受眾客群確定的前提下,提高成交率。

換位思考是必不可少的準備工作,不妨站在消費者的角度來分析待售項目。作為農貿市場,首先要認識到其特殊性,一般來說,銷售類農貿市場物業相比普通商業地產銷售有以4大特點:

1、       銷售單元面積較小,單元售價較低,且布局較穩定。經營期與銷售時的單元分布不會出現大的分歧;

2、       日后的承租方有一定專項特征,即農產品經營者,這些經營者人數龐大,人均份額占比較??;

3、       業態種類限定為農產品,范圍明確,定位清晰,不易受到競品項目的排他;

4、       交易品類的門檻極低,且為生活剛需,日常交易頻繁。

 

站在購買攤位的業主角度,看重的無非是:投資回報率。那么以業主視角,最關注的必定是以4點:

1、       人口結構:周邊分布的消費群體是否符合項目特質。

商鋪、小吃街、建材城、農貿市場,只要是商業場所,其存亡興衰與否都取決于消費者,消費者分布以及消費能力。在選擇購買農貿市場攤位時,業主關注點會落在周邊住宅數量、住戶消費水平上。而人的收入和消費水平呈正比關系。高品質的樓盤,只要有人住,那么消費能力肯定不會低。

2、       商業交通:商業氛圍是否連貫,交通客流是否可達;

交通便利,意味著流動的客流量多寡,例如各個城市的商業中心地帶,也許固定住戶并不多,但其中的商業氛圍濃厚,比集中居民區的商業交易頻次更高。無論是老城區的商業中心,還是新開發的商業綜合體,肯定擁有交通便利的特點。如果是新區,交通并不一定已然成熟,這也需要具備足夠的規劃預判能力,搶占先機。

(以上兩點與農貿市場項目的選址要素也是息息相關的,可參閱《肖飛洋說農貿:新建農貿市場的選址》xxxx

https://mp.weixin.qq.com/s/XtT3eQwXeOckXZ9Fs31tDw

3、       經營實力:經營團隊能否發揮項目價值;

農貿市場項目和經營團隊的關系,就好比木料和木匠,到底是成為一件精致的木雕,還是成為廢棄的朽木,這取決于雕琢之人的水準。專業的農貿市場運營團隊,不但具備持續經營創收的能力,甚至可以把死氣沉沉的市場變得活力四射、門庭若市。業主在購買攤位時,所能了解到經營實力強弱的方式,基本上來源于銷售方對經營理念的闡述,以及做出一些具體的經營階段的承諾。怎樣包裝運營團隊,如何描述運營理念,顯得尤為重要。

4、       項目前景:是否在未來能夠保值、增值;

農貿市場項目所在區塊的規劃前景,也會成為業主在選擇時的重點。對于部分投資者來說,并不在意資金短時間內的回收狀況,長遠的利益有時才是下定投資決心的關鍵。人口、交通都較為成熟的區域,雖然價值十分清晰明確,但其上升空間也十分局限。而尚在發展中的區域,形如一片空白,不管如何發展,都具備或多或少的增值空間。部分項目在市政規劃上擁有得天獨厚的優勢,我們需要將優勢放大,例如規劃地鐵沿線等等。

 

當然,停車位、廣告店招、宣傳力度等,都是銷售期的投資業主以及經營期的商戶所關注的因素。還有更重要的,即營銷手段,歡迎持續關注,下一期繼續分解。

創建時間:2019-09-19 15:04
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